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买房又要排队了?关于房地产的未来,究竟应该

2月份受到疫情的冲击,房地产被短暂按下暂停键。在国内疫情得到全面的控制后,被压抑的需求得到释放,房子供给也逐步恢复,房地产市场逐步开始回暖。

买还是卖?涨还是跌?房地产的话题,永远是中国最关注的问题之一。疫情影响下的经济前景令很多人担忧,在这样的环境下,我们究竟应该如何看待房地产的现状与未来?

中国经济高度依赖房地产行业。数据显示,我们国民经济三架马车消费、投资、出口,其中投资占了很大比重,而从固定资产投资这个指标来看(投资稳定了GDP基本能够达到目标),房地产投资+制造业投资+基建投资合计占固定资产投资80%左右(如图1所示)。

在这三个板块中只有房地产投资一直保持着10%以上的高增速,其余两个板块投资增速仅仅只有3%。因此只有房地产行业增长稳定,整个经济才能保持稳定。

目前,国内房地产市场规模15万亿,目前没有那一个行业能够相提并论(如图2所示),其产业链延伸广、规模大,牵一发动全身,行业变动高度影响国内经济,国家需要一个稳定的房地产行业去稳定经济。如果房地产行业大幅萎缩或者崩盘,其产业链上涉及的各行业在需求和就业端均会遭巨大打击,同时作为资金密集型的地产行业本身将面临债务大面积违约,并将风险传导至金融机构,最终爆发债务、就业及多个行业危机。

从税收角度来看,2019年地方一般公共预算收入10万亿,新增政府债务3万亿,地方政府基金收入8万亿,因此地方财政总收入21万亿左右。而国有土地使用权出让收入7.2万亿,占地方总财政收入34%(如图3所示)。如果把地方一般收入中涉及土地、房地产的税收全部算上,估计占地方总财政收入的40%。因此,整个房地产行业对财政贡献非常高,房地产行业出现问题,财政收入将面临大幅减少,整个国家行政管理难以为继。

因此,与国民经济和全民资产配置高关联度的房地产行业是经济的压舱石,是经济稳定、地方财政收入的重要基石。

数据来源:《关于2018年中央和地方预算执行情况与2019年中央和地方预算草案的报告》;2019年财政收支情况网上新闻发布会文字实录

在这次疫情冲击下,房地产停工、售楼处关闭对地产销售冲击很大,2月份在疫情的冲击下房地产行业投资增速负增长16%。鉴于房地产行业对国民经济的重要性,地方政府调控政策有所放松,出台了相关政策扶持地产重回正轨,比如无锡苏州要求加快房地产预售,不必满足房子结构封顶后才能预售,帮助房地产企业加快资金回笼。另外,融资方面,对房地产融资重要的信托渠道虽仍有余额管控,但是在放款条件上有所松动;而且定向降准和降低LPR利率,市场资金面比较宽松,有资金流入地产行业是一定的,在2月房地产销售不及预期的情况下,通过借新还旧置换债务是完全可行的。

另外,我们测算了头部房地产企业抗风险能力,头部房地产企业账面拥有充足的资金,即使未来极端情况下持续没有资金回笼,也能维持6个月以上。但是这种极端情况是不可能发生的,因为大部分客户买房是申请银行贷款的,贷款资金真正回笼至地产仍有账期,因此未来仍有较大的现金回笼至房地产以夯实企业资金面。

最后,中国房地产市场人口基数大、城市多、分布广,城镇化也没有结束,截至2019年末我国房地产城市化率只有60.6%,仍远低于发达国家70-80%水平,所以红利仍然存在。房子需求端一直比较旺盛,只不过2月份受到疫情的冲击被短暂按下暂停键,随着我们疫情得到全面控制,房子供给得到恢复,被压抑的需求得到释放,房地产市场逐步开始回暖。

从最近头部房地产企业公布的销售数据看,3月恒大合约销售金额620.8亿,同比增长13.1%;碧桂园合约销售金额470.4亿,同比增长4.23%;万科合约销售金额549亿,与去年基本持平。总体看,疫情控制后,房地产市场需求较为旺盛,稳定的销售款回笼将对房地产企业债务有充足的保障,疫情对房地产的冲击已经阶段性结束。

在经济发展和城镇化推进中,房价被不断推高,一线城市北上深平均房价超4万,二三线城市在2015年降息降准以及棚改货币化的影响下也已经翻番,而我国居民房价收入比却很高。截至已统计的2018年末50大中小城市一线、二线、三线的房价收入比分别为23.72、10.37和9.23(如图4所示),而在发达国家房价收入比超过6就可以视为泡沫区,我国居民财富背后是高企的负债。

经济下行压力加大,宽松的货币政策是可以预见的,如果资金不能合理引导,那么很容易再次流向房地产加速房地产泡沫,这是非常危险的。要知道美国2008年金融危机就是由居民高企的杠杆率所引发的。

而在中国,居民杠杆率特别是一二线居民已经很高了(80%),但人们对于财富的追求总是贪婪的,宽松的货币政策再次推高居民杠杆率是极有可能的,政府在限购限贷限售等政策抑制居民再次加杠杆的大方向不会变。其次,虽然目前对房地产企业融资有边际放松,但是房住不炒的总基调未变,信托对于房地产融资的余额管控依然存在,资本市场融资依然仅限债务置换。

中国房地产发展到目前这个阶段,如果居民高杠杆、高房价、行业高债务不加以节制,必然会导致十分严重的后果,因此当下对稳定房地产市场加以控制是正确之策。笔者认为通过未来经济的稳定增长,用时间换空间的方式解决当下高房价和居民高杠杆才是可行之策。

最后,从国家战略来层面出发,也不希望经济过分依赖房地产行业。我们需要产业结构升级,把以前低附加值的制造业转型成为高端制造业,大力发展科技。科技是经济发展的第一生产力,是社会财富和价值创造的第一驱动因素,也是中国大国崛起的必由之路。因此,当下宽松的资金面绝不是为了再次大比例流向房地产行业。政府严控房地产这个蓄水池阀门,既保持房地产的合理融资需求,又不会让这个行业大水漫灌,最终的目标是引导资金流向科技产业,扶持高端制造业。

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