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房地产行业一定会在,但企业不一定还会一直在

2020年已经开始了,在春节的假期开启前,我们再来盘点下2019年的楼市几大现象,有哪些变化?而2020年的楼市又将走向怎样的方向?

2019年,对于很多房企来说,没有了2018年时的锐气,没有了豪气万丈抢地王的魄力。2019年,大多数房企变得谨慎了,纷纷放缓了拿地的速度。

在2019年700家房地产集团公司中,新增项目公司少于5个的有518家,其中没有新增自动绕线机厂家公司的有365家房企,等于接近75%的房企已经失去了再投资的能力。

而在2017年新增的新增项目公司数量为9454家,2018年,新增项目公司数量为9445家,2019年这一个数据为6049家,同比下降32%。

在2019,房企减少投资的同时,我们也看到裁员、优化、高管离职也是行业热词,这一年房企人员缩编是较为普遍的现象。

据报道,万科总部裁员缩编,同时整体降薪40%左右;宇宙一号房企碧桂园也优化了15000名员工;据说千亿房企,刚在2019年7月上市的中梁,也大量裁剪了人员,且主要为投拓拿地部门。

在2019年,破产房地产公司的个城市能级分布的占比中一线城市为13%,核心二线为11%,普通二线为14%,大部分的破产房企,均在三四线城市,达到62%。

随着三四五线城市的棚改政策调整和收缩,在2019年,龙头TOP级房企中更多的房企选择了回归一二线城市、核心城市拿地和开发,而之前在三四五线城市大量拿地的开发商,在2018、2019两年的市场冲击下销售去化压力进一步加大。

再随着2019年央行对于楼市金融政策的逐步收缩,销售难、回款难,再加上融资难,所以很多三四五线房企面临更大的生存危机,稍有不慎,坚持不下去的房企也就显而易见的出现了更多了。

根据巧芯科技统计的一份《2019年北京部分限竞房项目成交/限售价格比》的表中看到,很多房地产很多项目的开盘成交均价,纷纷低于限售均价成交,最高低于开盘限价的楼盘跌幅在-15.58%,销售去化率更是非常的难看,15个有数据显示的楼盘里面,销售去化率低于30%的居然有8个。

房企对于营销部要求首开去化70%、80%的指标,在北京这些统计的楼盘上面,这差距真的不是相差一点点,而是真的非常的大,相信北京市场的营销战线的工作人员在2019年,真的日子很难过。

而在《2019年6月到11月典型城市项目平均开盘周度去化率》统计表来看,从6月到11月的数据,基本上每个城市周开盘数据都面临着,较为明显的逐月下降的趋势。

北京从6月的开盘去化率73%,到11月时,只有32%的去化率;福州从67%降至37%;济南从52%降至27%;天津从78%降至42%;中山从53%降至25%,降低的速度都还是非常明显的。

杭州、苏州、郑州、西安几个热门城市,虽然降低幅度不是很大,但是也看到市场在逐步降温,杭州从6月的83%,降至11月69%;苏州从84%降至66%;郑州从74%降至71%;西安从87%降至72%。

以前限价楼盘都是千人摇、万人摇的情况越来越少了,二手房市场逐步降温,新房与二手房的价格倒挂现象逐步缩小,也是新房销售去化减速的原因之一。

2019年1月全面降准,下调金融机构存款准备金率1个百分点,政策一出台,大众对于楼市的风向解读快速体现到了市场,被积压的购买需求被释放,一些四五线地方政府的经济压力下,也加大了土拍市场的供应。

需求释放、经济压力、政策松动,很快多地出现小阳春,多地再现“地王”。苏州、大连等多地出现持续过热,苏州更是多次被中央喊话警告,对于二线热门城市的“因城施策”也纷纷出台加大调控。

随后,4月中央政治局会议重申“房住不炒”,5月23号文件下达,信托融资全面收紧,6月郭树清批评房地产过度融资,7月全面收紧信托、银行、海外债等融资渠道,这些连环政策下,部分高杠杆的房企、拿地王的出头房企,纷纷融资受限。

科学的调控措施来自对于市场严密的数据监控,可以有“小阳春”但是不能马上“入夏”,一二线城市不能“过热”,三四线城市也不能“过冷”。

730会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再一次重申以“稳”为纲,这之后,刚刚热起来的楼市“小阳春”逐步降温,行情开始下走,市场开始回落。

房企们,也看到了中央对于楼市严格调控的决心,开始积极应对加快推货和销售回款,积极开展各种促销,所以,2019年的大促销来得比往年都要早很多。恒大、碧桂园、融创、万科,纷纷开启了抢先降价促销活动,抢回款,抢市场资金,而恒大更是在10月,单月销售额超900亿元,再次创下行业单月销售最高历史记录。

房企“自救”,在减缓投资拿地的同时,纷纷以现金流为王,快速推货,加大促销力度,提前收拢回款资金。

而下半年开始,全国各地城市也纷纷开始“自救”,不再感性,不再高高在上,纷纷已“人才引进”、“降低落户门槛”等相应政策,变相降低调控力度,不断试探市场反应。

2019年7月19日,河南开封市也宣布取消“限售”,第二天,开封市又宣布撤销了这项政策;12月10日,张家港市房产交易中心工作人员称,房屋不满两年可以直接过户,没有限售要求。第二天,张家港市房产交易中心工作人员称,取消限售过户的政策已经停止。

这时,我们看到有些城市政策调控出现“一日游”,“因城施策”的前提是“精准施策”,有些城市对于这个前提有认知的偏差,以为是每一个城市自己说了算。

而对于广大消费者来说,最大的“自救”,就是不在为了买房而“疯狂”,开始变得理性,懂得冷静,观望的情绪逐步提高。

随着房企品尝到规模化发展带来的大红利后,几乎所有的地产公司都开始追求“规模化”、“快周转”的企业的发展之路。

行业集中度进一步攀升,在2019年底大家统计,千亿规模的房企已达到36家,到2019年末,TOP100的房企集中度越来越高,截止2019年11月时,TOP 10、 TOP 30、TOP 50、TOP 100的房企,集中度分别达到28%、50%、62%、75%,相比2018年进一步集聚。

在TOP级房企不断升维精进、强者恒强的同时,“爆雷”的房企也日渐增多,因民间借贷被起诉,多个子公司股权被冻结;陷入债务危机,以出售项目续命;也有申请破产清算的曾经的商业帝国;资金链断裂爆雷,多项目停工等等。

我们看到一方面TOP级不断升维精进,但同时行业降维淘汰也在同时发生,竞争力弱的企业、或者行业风向敏感度低、企业战略落后的企业,也面临着淘汰。

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