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住宅刚摁住,公寓又爆了!楼市真的野火烧不尽

深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据显示:7月13至7月19日,深圳二手房网签5143套(含自助网签),较7月第1周10023套的网签量大降48.7%。

让人意外的是,深圳住宅的需求虽然被按下去了,可是楼市依然火热。除了环深房子蹭蹭上涨以外,深圳本地的公寓和小产权市场也大幅升温。

原因无他,就是因为715新政后很多人都没了住宅购买资格,在庞大的需求促进下,深圳公寓开始站上了市场C位。现在不光看公寓的人多了,而且公寓成交也十分火爆。

其中,单价高达9.76万/㎡的前海嘉里商务中心,将备案的264套商务公寓全部推出后,开盘当天就全部售罄。

公示信息显示,该公寓备案房源共计264套,均为商务公寓。主推户型建面56-120平,均价9.76万/平,装修费用1.5万/平,单价区间在9.1万/平-10.5万/平,总价区间在546万/套-1169万/套。

前海嘉里商务中心如此高的售价,264套房,一天卖光。就深圳整体工资情况来看,刚需接盘的可能性不大。

3月7日,招商蛇口的湾玺项目线下开盘,成为深圳疫情来袭后第一个线下开盘项目。该项目位于蛇口太子湾,属于海景公寓,备案名称为云玺大厦,首批推出的70套房源号称一次售罄,接着又在3月13日、4月5日接连推出新房源,市场消息都指向售罄。

针对市民反映部分楼盘存在“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题,深圳市住房和建设局局长张学凡公布了处罚决定,表示已暂停该项目开发商在深所有项目网签,“一个楼盘分三次销售,给老百姓释放每次秒光的信号,对这种行为要坚决予以打击”。张学凡还表示,已该项目捂盘惜售的违法违规材料移交给相关部门。

深圳大运片区的仁恒梦公寓更夸张,2019年8月,项目推售2747套,两位上海人一出手就是5层,一口气扫走105套公寓。

多位房产中介表示,深圳调控新政出台后住宅房票紧缺,“现在朋友圈里推的都是商务公寓”。有媒体在罗湖笋岗片区一处商务公寓项目发现,最小面积的商务公寓已经售罄。

住宅主要是靠销售赚钱,公寓则不同,主要是靠租金长线投资,赚取的是稳定的租金回报。特别是小户型公寓,大部分位于城市商务中心区附近,交通较为便捷,周边配套比较完善,容易租出去。如果能囤积大量公寓,控制住部分地区租赁市场价格,拥有一定的话语权,确实很赚钱。

不过如此一来,刚需以后不仅更难买得起深圳的房子,甚至可能连租都租不起了。深圳价格高昂的公寓产品过于火爆,并不利于楼市稳定,对面的香港就是个例子。

除了深圳商务公寓,一些深圳小产权房和东莞、惠州等临深片区房源也成为房产中介现在热推的对象。

惠州大亚湾片区一处新盘的销售工作人员向站长透露:“现在惠州各项目周末人气都很旺。深圳投资客比较多,很多来惠州看房的都是没有深圳购房资格的人。转战到惠州的有一些是抱有投资目的,但自住的也不少,一般是在坪山上班的人。”

深圳的热钱和刚需都在外溢,不光惠州这种环深地带承接到了来自深圳的人和钱,深圳本地的小产权房也受益匪浅。比如深圳龙华民乐片区的小产权房就在热销,由于这里临近即将开通的地铁10号线,售价每平方米两万元左右也很划算,看房的人络绎不绝。挤破头的购房者似乎已不在乎小产权房的各种弊端,千方百计只为上车。

深圳和环深圳楼市火爆的背后,是庞大的人口增长和居住需求。深圳人口统计数据显示:2019年深圳常住人口增量为41.22万人。

但是深圳居住用地只占建设用地的22.6%,低于国家标准25%-40%。在庞大的需求下,如果深圳楼市不进行人为干预,预计深圳公寓和环深圳楼市价格还会进一步上涨。

《资本论》中有一段话,有了10%的利润,资本就保证到处被使用;有了20%的利润,资本就活跃起来了;有了50%的利润,资本铤而走险;有了100%的利润,资本就敢践踏一切人间法律;有了300%的利润,资本敢犯任何罪行甚至冒绞首危险。

目前我国现在是于发展中国家,很多时候法律是跟在人后面跑。很多所谓的“民间智慧”拼的就是胆大,谁擅长钻空子,谁就有可能获利。但空子只能钻一时,法律会随着时代变化不断更新和完善。

7月22日,最高法发布了《最高人民法院国家发展和改革委员会关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》,文中写到:将引导房产交易回归居住属性,落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求,坚持租购同权,依法保护房屋承租人的优先承租权。积极运用司法手段支持严控房价,防范炒地炒房投机行为,保障房地产市场平稳健康发展。

从这段话中可以看出,房住不炒已经被上升到法治层面,多主体供给也被上升到法治层面。更重要的是,将利用司法手段打击炒房、炒地的投机行为,说明高层是动真格的了。

这样一来,以后利用资金优势和信息不对称炒房炒地的行为,注定要吃不了兜着走。不管机构还是个人,再当出头鸟,可能就不是警告、罚款那么简单了。

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